자취방 보일러 고장, 수리비는 누가 낼까? 집주인 vs 세입자 책임 완벽 정리 (민법 및 특약 분석)

자취방에서 혼자 늦은 밤을 보내다가 갑자기 보일러가 멈추거나, 싱크대 밑에서 물 새는 소리가 들리면 마음이 먼저 철렁 내려앉습니다. “이거… 내가 고쳐야 하나?”라는 생각이 거의 자동으로 떠오르죠. 특히 혼자 사는 분들은 고장보다도 수리비가 얼마나 나올지가 더 걱정되는 경우가 많습니다.

 

그런데 이런 불안은 대부분 기준을 몰라서 생기는 걱정입니다. 민법 기준만 조금만 알아두면, 자취방 시설 고장은 감정 상할 일이 아니라 누가 책임져야 하는지 따져보면 되는 문제로 정리할 수 있습니다.

싱크대 수전을 살펴보는 모습

자취방 고장은 ‘잘못’이 아니라 ‘관리 범위’의 문제입니다

집이 고장 나면 우리는 먼저 “내가 험하게 써서 그런가?”를 떠올리기 쉽습니다. 하지만 법은 감정이 아니라 역할로 판단합니다.

민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다. 반면 민법 제374조는 임차인에게 선량한 관리자의 주의 의무를 요구합니다.

 

정리하면, 집주인은 집이라는 시스템이 정상 작동하도록 유지할 책임이 있고, 세입자는 그 시스템을 상식적인 범위 안에서 사용할 책임이 있습니다.

집주인이 수리비를 부담해야 하는 경우

다음에 해당한다면 원칙적으로 집주인 책임인 경우가 많습니다.

• 천재지변·불가항력: 태풍으로 유리창 파손, 한파로 인한 보일러 동파(단, 세입자가 보온 조치를 한 경우)
• 노후화로 인한 고장: 7년 이상 된 보일러의 자연 고장, 벽 내부 배관 누수
• 입주 전부터 존재한 하자: 입주 직후 발견된 방충망·창틀 손상 등

이는 세입자의 사용 방식과 무관하게, 집 자체가 가진 구조적 문제로 보기 때문입니다.

“계약서에 수리비는 세입자 부담이라고 적혀 있는데요?” (중요)

많은 세입자분들이 특약 조항 하나 때문에 처음부터 포기하는 경우가 있습니다. 하지만 “모든 수선 의무를 세입자가 부담한다”는 문구가 있어도, 주요 설비에 대한 집주인의 책임까지 사라지는 것은 아닙니다.

대법원 판례(94다34692)에 따르면, 벽 균열·누수·보일러 고장처럼 주거의 본질에 해당하는 설비는 특약으로도 집주인의 수선 의무를 면제할 수 없다고 봅니다.

 

쉽게 말해, ‘살 수 있는 상태’인지와 직결되는 고장은 계약서에 뭐라고 되어 있어도 집주인 책임인 경우가 많습니다. 특약이 적용되는 건 보통 전구 교체, 수도 패킹 교체 같은 소규모 소모품에 한해서만 유효한 경우가 많다는 점을 기억해 두시면 좋습니다.

세입자가 수리비를 부담해야 하는 경우

아래에 해당하면 세입자 책임으로 보는 경우가 많습니다.

• 고의 또는 과실로 인한 파손(물건을 떨어뜨려 세면대 파손 등)
• 청소·관리 부족으로 발생한 문제(배수구 막힘, 악취)
• 전구, 건전지, 샤워기 헤드 등 명확한 소모품 교체

이는 ‘사용자의 관리 범위’에 해당하며, 집을 빌려 쓰는 사람의 기본 의무로 보는 영역입니다.

헷갈리기 쉬운 소모품·옵션 책임 정리

에어컨·세탁기 고장

계약서에 옵션으로 명시되어 있다면 집주인 책임인 경우가 많습니다. 다만 필터 청소 등 기본 관리 소홀로 인한 고장은 세입자 책임이 될 수 있습니다.

도배·장판 손상

시간에 따른 자연 마모·변색은 집주인 책임으로 보는 경우가 많고, 찢어짐·낙서처럼 명백한 훼손은 세입자 책임으로 보는 경우가 많습니다.

LED 조명

입주 직후 고장 난 LED 등은 집주인 부담 가능성이 큽니다. 일반 형광등 교체는 보통 세입자 부담으로 보는 경우가 많습니다.

도어락

건전지는 세입자 부담인 경우가 많고, 도어락 기계 자체 고장은 집주인 부담으로 보는 경우가 많습니다.

수리비 분쟁을 막는 ‘증거 확보’ 3단계

• 사진·영상: 고장 부위뿐 아니라 주변 상태까지 함께 촬영해 두시는 것이 좋습니다.
• 즉시 통보: 집주인에게 알리지 않고 임의 수리하면 비용 청구가 거절될 수 있습니다(민법 제626조 관련).
• 전문가 소견: 수리 기사에게 “노후로 인한 고장” 같은 문구를 문자나 영수증에 남겨달라고 요청해 두시면 도움이 됩니다.

자취방 보일러·시설 고장, 실제 분쟁 포인트로 보는 기준

보일러 동파: 겨울철 최다 분쟁 포인트

한파로 보일러가 동파됐을 때 핵심은 세입자가 기본적인 보온 조치를 했는지입니다. 외출 모드 설정, 장기간 외출 시 배관 물 빼기 등 통상적인 관리가 이루어졌다면 노후 또는 기후 문제로 보아 집주인 책임으로 정리되는 경우가 많습니다.

반대로 장기간 집을 비우면서 아무 조치도 하지 않았다면 세입자 과실이 인정될 수 있습니다.

누수 사고: 윗집·아랫집·집주인 중 누구 책임일까요?

배관 노후로 인한 누수라면 기본적으로 집주인 책임으로 보는 경우가 많습니다. 특히 벽 내부, 바닥 아래 배관에서 발생한 누수는 세입자가 통제하기 어려운 영역으로 보는 경우가 많습니다.

다만 세입자가 물을 넘치게 방치했거나, 임의로 설치한 가전으로 누수가 발생했다면 세입자 책임이 될 수 있습니다.

차단기·콘센트 고장

차단기가 자주 내려가거나 콘센트가 타는 증상이 있다면 전기 설비 노후 가능성이 큽니다. 이 경우 집주인 수리 의무에 해당하는 경우가 많습니다.

다만 문어발식 멀티탭 사용 등 명백한 과부하 사용이 확인되면 세입자 책임으로 판단될 여지도 있습니다.

집주인이 수리를 미루는 경우, 세입자는 어떻게 해야 할까요?

생활에 필수적인 설비(보일러, 수도 등)가 고장났는데도 집주인이 수리를 지연한다면, 문자 기록을 남기거나 필요하면 내용증명을 고려해 두시는 것이 좋습니다.

긴급성이 인정되는 경우에는 선(先) 수리 후 민법 제626조에 따라 필요비 상환을 청구할 수 있습니다. 이때 사전 통보 기록이 매우 중요합니다.

혼자 살수록 기준을 아는 게 마음을 편하게 해줍니다

자취 생활을 하다 보면 보일러, 수도, 전기 같은 집 고장은 피하기 어렵습니다. 갑자기 문제가 생기면 괜히 마음부터 불안해지기 마련이죠. 하지만 기준을 알고 있으면, 이런 상황을 막연한 위기가 아니라 차근차근 정리해서 해결하면 되는 일로 받아들일 수 있게 됩니다.

다음에 고장이 났을 때는 이렇게 생각해 보셔도 좋습니다. “이건 내가 잘못해서 생긴 일이 아니라, 누구 책임인지 확인하면 되는 문제구나.” 이렇게 생각하는 것만으로도 혼자 사는 생활에서 느끼는 부담이 훨씬 줄어듭니다.

혼자 사는 삶에서 가장 든든한 안전망은, 무조건 참고 버티는 게 아니라 기준을 알고 차분하게 대응하는 태도입니다.

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